Devant la sinistralité importante affectant les immeubles d’habitation, les compagnies d’assurance ont établi des conventions permettant de faciliter leur gestion. Un nouveau texte venant révolutionner les pratiques est entrer en vigueur au 01/06/2018 : la convention IRSI. Celle-ci modifie en profondeur plusieurs aspects de la gestion du sinistre en intégrant notamment les notions de local, d’assureur gestionnaire, en prenant en compte la recherche de fuite, le copropriétaire non occupant… Vous en trouverez les grandes lignes dans ce document ! LES SINISTRES CONCERNÉS NATURE DU SINISTRE Dégâts des eaux Toutes les causes sont concernées sauf : Infiltrations par façades, murs enterrés, menuiseries extérieures fermées ou non + Pénétrations d’eau par les ouvertures des gaines de ventilation, les conduits de cheminée + Phénomènes de condensation + Eaux de ruissellement, remontées de nappes, débordement cours d’eau, inondation, refoulement d’égout. Incendies Combustion avec flammes en dehors d’un foyer normal sauf Phénomènes naturels, Incendie impliquant un véhicule terrestre à moteur. ➢ Les autres évènements (choc de véhicule, dommages électriques, tempêtes…) restent exclus. MONTANT DU SINISTRE La convention s’applique à tous ces évènements lorsque les dommages par local sinistré restent inférieurs à 5000€. Ce montant comprend deux tranches : Tranche 1 : les sinistres entre 0€ et 1600€ hors taxes L’assureur gestionnaire du local concerné prend en charge l’intégralité des dommages matériels (immobiliers, contenu, embellissements, recherche de fuite…), lorsqu’ils restent inférieurs à 1600€, sans possibilité de recours. Tranche 2 : les sinistres entre 1600€ et 5000€ hors taxes Les sinistres supérieurs à 5000€ n’entrent pas dans le cadre de cette convention. Entre 1600€ et 5000€, l’assureur gestionnaire du local sinistré s’adresse aux assureurs du propriétaire des biens sinistrés pour que chacun prenne en charge les dommages de son assuré. L’assureur du copropriétaire non occupant sera sollicité pour régler les parties immobilières privatives de son assuré !! Ensuite, dans cette seconde tranche, le recours sera dirigé vers l’assureur du responsable du sinistre. LA PRISE EN CHARGE DES DOMMAGES L’assureur gestionnaire n’est pas forcément l’assureur payeur. UN ASSUREUR GESTIONNAIRE PAR LOCAL Désormais, chaque local sinistré (lieu privatif ou parties communes) devra solliciter son assureur quels que soient les dommages (immobiliers, contenu, embellissements, recherche de fuite…). Son rôle est de gérer le sinistre affectant le local de son assuré. Il a notamment pour mission d’organiser la recherche de fuite sauf si une recherche de fuite destructive dans un autre local est à réaliser ou s’il est dans l’impossibilité d’accéder au local dans lequel se trouve l’origine du sinistre. Dorénavant, la recherche de fuite est à organiser par l’assureur du local sinistré !! Cet assureur gestionnaire sera désigné en fonction de la qualité de l’occupant : ✓ Local occupé par un locataire : assureur du locataire, ✓ Local occupé par un copropriétaire : assureur du copropriétaire occupant, ✓ Local vacant : assureur du copropriétaire non occupant. L’assureur de l’occupant prend en charge les dommages immobiliers et la recherche de fuite, si la totalité des dommages sont inférieurs à 1600€ hors taxes !! L’EXPERTISE L’assureur gestionnaire du local organisera une expertise pour le compte commun de tous les assureurs concernés, tant pour la responsabilité que pour le montant des dommages.

(Cour de cassation, Chambre criminelle, 20 juin 2017, 16-86838, Publié au bulletin)

Lequel d’entre nous n’a pas déjà éprouvé cette amertume jalouse lorsque, cherchant une place pour son véhicule dans une rue bondée, il voit l’heureux propriétaire d’un garage disposer allègrement de la portion de voie publique située devant son garage pour y stationner son second véhicule ?

Qui n’a pas voulu à cet exact moment briser ou plutôt couper les chaines de l’oppression monopolisant indument cette place ?

La Cour de Cassation dans un arrêt du 20 juin 2017 vient satisfaire les attentes de ces citadins conducteurs et ainsi rétablir l’équilibre face à la voie publique.

En l’espèce, un automobiliste dont le véhicule stationnait régulièrement sur la voie publique devant l’entrée de son garage avait fait l’objet d’un procès-verbal pour « stationnement gênant d’un véhicule devant l’entrée carrossable d’un immeuble ».

Le Tribunal de Police, alors saisi, l’avait relaxé au motif que l’entrée devant laquelle était stationné son véhicule était celle de l’immeuble lui appartenant qui constituait son domicile et ne desservait que son garage.

Le juge, pour statuer ainsi, avait retenu que ce stationnement ne gênait pas le passage des piétons, le trottoir étant laissé libre, mais le cas échéant, seulement celui des véhicules entrant ou sortant de l’immeuble, c’est à dire uniquement les véhicules autorisés à emprunter ce passage par le propriétaire de l’immeuble ou lui appartenant.

Ce jugement est cassé par une Cour de Cassation impériale qui considère que l’infraction de stationnement gênant devant les entrées carrossables des immeubles, concerne également les véhicules utilisés par la ou les personnes ayant l’usage exclusif de cet accès.

Nul ne peut donc stationner devant l’entrée d’un garage.

Laisser stationner son véhicule devant son garage constitue donc l’infraction de stationnement gênant passible d’une amende pénale.

Le 20 juin dernier un privilège a donc été aboli…conducteurs de toutes villes munissez-vous en permanence d’une copie de cette décision et rétablissez la sacro-sainte égalité.

Attention à ne pas planter trop près de la limite séparative ! Par plantation, le Code Civil et la jurisprudence renvoient aux arbres, arbustes, arbrisseaux ainsi qu’aux haies de végétaux et aux arbres isolés. Ces plantations doivent être effectuées à certaines distances des propriétés voisines afin de ne pas causer un dommage aux fonds voisins par leur trop grande proximité. Qui détermine les distances ? Ce sont d’abord les règlements et usages locaux (se renseigner auprès de la mairie). A défaut, il faut se référer aux dispositions du Code Civil. L’article 671 du Code Civil dispose que les plantations destinées à dépasser 2mètres de hauteur doivent respecter une distance de 2 mètres au moins de la ligne séparative et pour les plantations ne dépassant pas 2 mètres de hauteur une distance minimal de 0,50 mètres. Que faire si le voisin ne respecte pas les distances prescrites ? L’article 672 du Code Civil dispose en pareil cas que le voisin peut exiger que les plantations soient arrachées, déplacées ou réduites à bonne hauteur. En l’absence de règlement amiable du litige, le seul tribunal compétent en matière de plantations est le Tribunal d’Instance. Mais attention à la prescription trentenaire ! Si aucune action n’est engagée pendant 30 ans, une servitude s’est établie au profit du fonds voisin selon les dispositions de l’article 690 du Code Civil sur les servitudes continues et apparentes. Le point de départ de ce délai de 30 ans est la date où l’arbre a dépassé la hauteur légale ou d’usage (et non la date de plantation !). La prescription peut également s’acquérir du fait d’une servitude par destination du père de famille (article 692 du Code Civil). A noter également, que les juges du fond peuvent ordonner l’abattage des arbres plantés à la distance légale s’ils retiennent l’existence d’un trouble anormal du voisinage. Que faire si des plantations dépassent la limite séparative ? Le Code Civil érige en obligation l’élagage des plantations en limite séparative. L’article 673 du Code Civil dispose que tout propriétaire est tenu de couper les branches de ses arbres lorsqu’elles dépassent la limite séparative et avancent sur le fonds voisin. Mais prudence ! Celui chez qui dépassent les branches ne peut pas les couper lui-même (seulement les racines). Il doit contraindre son voisin à procéder à l’élagage, soit de façon amiable soit en saisissant le Tribunal d’Instance. C’est un droit absolu qui ne se perd pas même après 30 ans d’inaction.
Le copropriétaire d’un lot n° X assigne en référé le syndicat des copropriétaires et le propriétaire d’un lot à usage commercial afin de le voir condamner à enlever un conduit d’extraction installé par son locataire sur le toit de l’immeuble. La cour d’appel rejette cette demande, au motif que le propriétaire de ce local commercial justifie avoir procédé, avec l’accord du syndic, à des travaux urgents de prolongement de ce conduit, à la demande du service communal d’hygiène et de santé pour remédier à des nuisances dont l’occupant du lot n° X s’était plaint. L’arrêt est cassé : tous les travaux effectués sur des parties communes, même s’ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, l’accord du syndic ne pouvant se substituer à cette autorisation expresse et régulière. A noter : Confirmation de jurisprudence. Dès que les travaux entrepris par un copropriétaire affectent des parties communes, l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire (Loi du 10-7-1965 art. 25, b), même si les travaux ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble ou à sa destination (Cass. 3e civ. 4-12-2007 n° 06 19.931). Cette autorisation est nécessaire pour tous les travaux, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division (Cass. 3e civ. 2-3-2005 n° 03 20.889 : BPIM 2/05 inf. 144) ou s’ils sont imposés par la réglementation en vigueur ou par des services administratifs (Cass. 3e civ. 8-11-2006 n° 05 19.141 : BPIM 6/06 inf. 454). Le syndic n’a pas qualité pour autoriser lui-même de tels travaux (Cass. 3e civ. 8-10-1991 n° 90 16.622 ; Cass. 3e civ. 7-5-1997 n° 95 14.777 ; Cass. 3e civ. 3-4-2002 n° 00 22.023 ; Cass. 3e civ. 8-11-2006 n° 05 19.141 précité). Une seule exception à ce principe : en cas d’urgence, le syndic peut faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). Mais un copropriétaire, quant à lui, ne peut entreprendre des travaux, fussent-ils urgents, sur des parties communes sans l’autorisation de l’assemblée générale. C’est ce que rappelle opportunément cet arrêt.